מס שבח מקרקעין בישראל

 מבוא

מס שבח מקרקעין בישראל הוא מס המוטל על רווח ההון שנוצר כתוצאה ממכירת נכס מקרקעין בישראל. מטרתו העיקרית היא למסות את הרווח שנצבר על הנכס מאז רכישתו. הנושא הפך מורכב יותר בעקבות רפורמת המיסוי משנת 2014, אשר שינתה משמעותית את כללי המשחק בתחום.

הגדרה מדויקת של מס שבח

מס שבח מוטל על ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין עלות רכישתו, בתוספת הוצאות מוכרות ובניכוי פחת. השבח מחושב כך:

שבח = תמורת המכירה – (מחיר הרכישה + הוצאות מוכרות – פחת)

 שיעורי המס

שיעור מס השבח הבסיסי עומד על 25% מהשבח הריאלי. עם זאת, קיימים מספר חריגים:

1. לגבי נכסים שנרכשו לפני 7.11.2001, חלק מהשבח (השבח האינפלציוני) ממוסה בשיעור של 10% בלבד.
2. על מוכר שהוא "בעל מניות מהותי" בחברה שבבעלותה הנכס, יחול שיעור מס של 30%.
3. במכירת דירת מגורים מזכה, קיימים פטורים והקלות שונות (יפורט בהמשך).

 הוצאות מוכרות

החוק מכיר במגוון הוצאות שניתן לנכות מהשבח, ביניהן:

1. שכר טרחת עורך דין
2. דמי תיווך (עד 2% משווי העסקה)
3. מס רכישה ששולם בעת קניית הנכס
4. הוצאות השבחה ושיפוץ (בתנאים מסוימים)
5. אגרות והיטלים ששולמו לרשויות

 פטורים והקלות במס שבח

1. פטור לדירת מגורים מזכה

– ניתן למכור דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח אחת ל-18 חודשים.
– הדירה צריכה לשמש למגורים ברוב שטחה (מעל 50%) במשך רוב תקופת הבעלות.
– קיימת תקרת שווי לפטור, העומדת על 4,846,615 ש"ח נכון לשנת 2023.

2. פטור לדירה יחידה

– בעל דירה יחידה יכול למכור אותה בפטור מלא ממס שבח.
– יש להחזיק בדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה.
– הפטור חל גם אם יש בבעלות המוכר דירה נוספת בשיעור של עד שליש, או דירה שהתקבלה בירושה.

3. פטור לדירה שהתקבלה בירושה

– קיים פטור מיוחד לדירה שהתקבלה בירושה, בתנאי שהמוריש היה זכאי לפטור ממס שבח אילו היה מוכר את הדירה בעצמו.

4. פטור חלקי במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה אחת

– ניתן למכור שתי דירות קטנות כדי לרכוש דירה גדולה אחת, ולקבל פטור חלקי ממס שבח.
– יש מגבלות על שווי הדירות ועל פרק הזמן בין המכירות.

מס שבח בפרויקט התחדשות עירונית

תמ"א 38

– ככלל, קיים פטור ממס שבח על הרחבת דירה במסגרת תמ"א 38.
– אם היזם משלם לדיירים סכום כסף נוסף, עשוי להתקיים חיוב במס על סכום זה.

פינוי-בינוי

– קיים פטור ממס שבח על הדירה החדשה שמתקבלת במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, עד לשווי הדירה הישנה.
– על שווי העולה על שווי הדירה הישנה, יחול מס שבח.

תכנון מס ואסטרטגיות להפחתת מס שבח

1. תזמון המכירה: מכירת הנכס לאחר תקופת החזקה מינימלית לצורך קבלת פטור.
2. פיצול מכירות: במקרה של מכירת מספר נכסים, לעיתים עדיף לפצל את המכירות על פני מספר שנות מס.
3. ניצול פטורים בחינה מדוקדקת של כל הפטורים האפשריים והתאמתם למצב האישי.
4. תיעוד הוצאות: שמירת קבלות ותיעוד מדויק של כל ההוצאות המוכרות לצורך הפחתת השבח.

הליך הדיווח והתשלום

1. יש להגיש הצהרה על מכירת הנכס תוך 40 יום ממועד המכירה.
2. ההצהרה מוגשת באמצעות טפסים 7002 ו-2990.
3. יש לצרף את כל המסמכים הרלוונטיים, כולל חוזה המכירה, אסמכתאות להוצאות וכו'.
4. תשלום המס צריך להתבצע תוך 60 יום ממועד המכירה.

אפשרות להשגה וערעור

אם אינכם מסכימים עם שומת מס השבח שנקבעה לכם:

1. ניתן להגיש השגה תוך 30 יום מיום קבלת השומה.
2. אם ההשגה נדחית, ניתן לערער לוועדת הערר תוך 30 יום.
3. על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט העליון, אם ניתנת רשות לכך.

סיכום

מס שבח מקרקעין הוא נושא מורכב ורב-פנים, המושפע מגורמים רבים כמו סוג הנכס, תקופת ההחזקה, מצבו האישי של המוכר ועוד. חשוב מאוד להיות מודעים לכל ההיבטים הללו בעת מכירת נכס מקרקעין, ולשקול היוועצות עם מומחה מס לפני ביצוע העסקה. תכנון מס נכון יכול להוביל לחיסכון משמעותי בתשלומי המס ולמיקסום הרווח ממכירת הנכס.

ניתן לבצע בדיקה על החזר מס שבח מקרקעים בצור פשוטה וקלה